¿Vives de alquiler? Ventajas fiscales y ayudas.

Si vives de alquiler tienes importantes ventajas fiscales y ayudas.

Señalar que este año 2013 han sido aprobadas las ayudas del Plan Estatal de Fomento del Alquiler y que serán de aplicación a finales de este año o principios del que viene.

Deducción fiscal estatal:

             Tienes una deducción por alquiler en tu Impuesto sobre la Renta de hasta el límite de 9.015 € anuales siempre que no ganes más de 24.107,20 euros anuales.

Deducción fiscal autonómica:

               Depende la Comunidad Autónoma en la que residas. Te añado dos ejemplos:

 En el caso de Andalucía si tienes menos de 35 años te puedes deducir hasta un 15% del dinero que destinas al alquiler hasta un máximo de 500 € en tu Impuesto sobre la Renta y siempre que no ganes más de 19.000 euros al año (individual) o 24.000 euros al año (conjunta).

En el caso de Madrid si tienes menos de 35 años te puedes deducir hasta el 20% del dinero que destinas al alquiler hasta un máximo de 840  € en tu Impuesto sobre la Renta y siempre que no ganes más de 25.620 euros al año (individual) o 36.200 euros al año (conjunta).

Plan Estatal de Fomento del Alquiler

Si no ganas más de 19.170 euros y no pagas de alquiler más de 600 euros puedes optar a la ayuda estatal de alquiler del ejercicio 2013.

Consiste en una ayuda directa de hasta 240 euros para pagar el alquiler. La ayuda supondrá como máximo del 40% del alquiler, no pudiendo superar 2.400 euros anuales. Requisitos:

    - Comunicar cualquier modificación del contrato: precio, plazos,...

    - Contrato legal.

    - Estar empadronado en el municipio donde vives de alquiler.

Para solicitar la ayuda de 240 euros todavía hay que esperar por lo menos hasta finales de año. Esta ayuda es similar a la ya anterior Ayuda de Renta Básica de Emancipación derogada en 2012. 

Vienen bien estas ventajas y ayudas para fomentar el alquiler, es una ayuda directa de dinero, de las pocas que ofrece ya el Estado y es un incentivo más para irte a vivir de alquiler en vez de adquirir una vivienda en propiedad de la cual estoy totalmente en contra. No soy partidario de la vivienda en propiedad por unos costes muy elevados para comprarla en escrituras, gestiones, impuestos, mantenimiento... y la eliminación  por parte del Estado de la deducción de la hipoteca en el Impuesto sobre la Renta en las viviendas compradas a partir del 1 de enero de 2013.  

Entender la factura de la luz y medidas a tomar.

Es necesario entender la factura de la luz, tanto los conceptos que pagamos, el plazo para pagar y las subidas que pueden llegar a golpe de ley por parte del Gobierno.

La mayoría de los hogares tiene la tarifa eléctrica TUR (Tarifa de Último Recurso), se pagan las facturas cada dos meses y en base al consumo real. Se puede optar por las facturas mensuales, alternando consumo real y estimado, así como pagar cada mes una cuota fija. No todas las compañías eléctricas son flexibles para que el consumidor pueda optar a la facturación que más le convenga. 

En las facturas lo primero que hay que comprobar es la potencia contratada. Es lo mínimo a cobrar por parte de la eléctrica y lo mas frecuente en un hogar son los 3.3 kW. 

Luego tenemos que ver cuatro conceptos de la factura que son los siguientes:

- Consumo. El importe que se calcula multiplicando el consumo por el previo del kWh. 

                                                        

                        Ejemplo : 125 kWh x 0,150938 €/kwh = 18,87 €

- Potencia. Se obtiene multiplicando la potencia contratada por el tiempo entre las lecturas y por el precio kW. 

                       Ejemplo: 3,3 kW x 30 (días) x 0,059981 € kW y día = 5,93 €

- Impuesto sobre la electricidad. Establecido por ley. Es 4,864%.

                       Ejemplo: 24,80 € (consumo más potencia) x 1,05113 x 4,864% = 1,26 €

- Alquiler de equipos. Hay contadores que pertenecen a la compañía y suele oscilar entre 0,5 € y 1,2 €.

                      Ejemplo: 0,86 €

A la suma de estos cuatro conceptos hay que añadirle el 21 % de IVA. 

Con todos estos datos el Gobierno ha subido en Agosto de 2013 la Potencia en un 62,83%. Por tanto el aumento de nuestra factura no depende del consumo que realicemos, que puede ser mínimo, sino de la potencia contratada. Es recomendable revisar los electrodomésticos, que sepamos sus potencias y ver si la potencia contratada es la adecuada.

Tras esta subida lógicamente se ha producido un incremento de las peticiones para rebajar la potencia eléctrica contratada en los hogares. Ten en cuenta que si se usas a la vez  pequeños electrodomésticos (tele y frigorífico) la potencia necesaria no es más de 3,3 kW. Si añades lavavajillas y secadora la potencia necesaria no es más de 5,5 kW. 

Sentencias estimatorias de eliminación clausula suelo hipotecas y pasos a seguir.

Os añado jurisprudencia interesante y pasos a seguir para la eliminación de las clausulas suelo de las hipotecas:

1. Se declara abusiva la "clausula suelo" de las hipotecas debido al desfase que existe respecto a la clausula de techo de las mismas. Sentencia de Juzgado de lo Mercantil, Sección Segunda, Jurisdicción Civil 1, número de resolución 246/2010, número de recurso 348/2010 y ponente D. Miguel Ángel Navarro Robles. 

Declara la NULIDAD, por abusivas, de las denominadas "cláusulas suelo". Condena a BBVA, LA CAIXA y CAJAMAR a la eliminación de dichas condiciones generales de la contratación y a abstenerse de utilizarlas en los sucesivo en sus contratos de préstamo hipotecario con consumidores y usuarios.

Nada habla esta sentencia de la devolución de los intereses ya pagados de más desde la firma del préstamo hipotecario y la nulidad de las clausulas suelo.

2. Se declara abusiva la "clausula suelo" de las hipotecas debido ya que no ha sido negociada con el consumidor, sino que ha sido establecido unilateralmente por la entidad financiera. Sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres de 10 de Julio de 2012, Sección Primera, número de sentencia 359/2012, número de recurso 397/2012 y ponente D. Luis Aurelio Sanz Costa.

Declara la NULIDAD de la "clausula suelo" fijando el interés variable, la devolución de los intereses pagados de manera indebida más los intereses legales. Condena a la entidad CAJA DE AHORROS DE EXTREMADURA.

3. Auto de aclaración. Sentencia del Tribunal Supremo de 03 de Junio de 2013, Jurisdicción Civil, número de recurso 485/2013 y ponente D. Rafael Gimeno-Bayón Cobos. Condena a BBVA.

La sentencia declara nula las clausulas si concurren las siguientes circunstancias:

            - La creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable.

            - La falta de información suficiente del contrato.

           - La creación de que la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo.

            - La ausencia de simulaciones en fase precontractual.

       - Inexistencia de advertencia previa, clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad. 

No es preciso que concurran todas la circunstancia de manera simultanea, pero indicar que con la firma del préstamo hipotecario ya se dan todas y cada una de éstas. Aunque en la escritura de préstamo hipotecario no se entienda por la abrumadora cantidad de datos que llevan a la confusión del contrato y ya que la entidad financiera no ha dado un compromiso previo de las condiciones del préstamo por escrito a la firma de la escritura, por tanto las clausula en NULA.

En definitiva los pasos a seguir tienes que dirigirte como primer paso a la entidad de crédito y formular la oportuna reclamación a efectos de anula la clausula. Luego reclamación al Banco de España. Dado que tu petición no será atendida debes plantearte una reclamación judicial instando la nulidad de la clausula y la devolución de los intereses en su caso abonados de más desde la firma del préstamo hipotecario.

Calculo cuota revisión hipoteca. Euribor.

La mayoría de las veces nos enteramos por la televisión de que vamos a pagar menos hipoteca por la revisión según el euribor. 

Pero ¿Qué es el euribor?

    - El índice de referencia que se publica diariamente y que establece el tipo de interés medio que utilizan las entidades financieras para prestarse dinero. Es muy utilizado como referencia para los préstamos bancarios.

Por ello para determinar cuando te toca la revisión de la hipoteca tienes que ver primero tu escritura de préstamo hipotecario en la que se establece la fecha y la periodicidad de revisión del tipo de interés variable. Normalmente la revisión suele ser el mes anterior a la fecha de revisión o dos meses anteriores.

 Este varía según el valor del euribor del mes que toque revisión. Tu banco te calculará la nueva cuota mensual en base al último euribor publicado oficialmente en el BOE y será la cuota mensual que recibirás en los nuevos recibos durante un semestre o el próximo año según venga en tu escritura. 

¿Cómo determinar la nueva revisión?

Primero mira el tipo de interés que estas pagando. Luego comprueba el euribor que ha variado y la diferencia con el tipo de interés que ya estas pagando. Esa es tu variación de hipoteca que aplicaras al mes que tienes la revisión y siendo la cuota posterior de los meses que te va a durar dicha revisión (semestral o anual que viene en tu escritura).

Para concretar te informo que hay una infinidad de simuladores en la web que te calculan la variación de la cuota de tu hipoteca en el momento de la revisión. No tienes que hacerlo manualmente, existen las tecnologías.

Por otra parte unos datos interesantes a tener en cuenta:

            

                      - La referencia oficial del mercado hipotecario de septiembre de 2013 y publicado en el BOE el 02 de octubre de 2013 nos indica el EURIBOR a 1 año: 0,543.

                    - España (octubre 2013) el tipo medio de préstamos hipotecarios a más de tres años, para la adquisición de vivienda, concedidos por la entidades es de 3,467.

Como puedes comprobar el euribor está en mínimos y los bancos han aumentado el diferencial del tipo de interés variable para contratar una nueva hipoteca (pero te venden de que no tiene clausula suelo pero estamos ante una "nueva clausula suelo"). Con estos datos si tienes hipoteca no vas a pagar menos de lo que estas pagando a menos que elimines la clausula suelo y si vas a contratar una nueva hipoteca acostúmbrate a subidas. 

Por último se concedan a día de hoy pocas hipotecas por las condiciones bancarias un tanto abusivas (seguros, comisiones, ingresos periódicos, domiciliar nómina, otras que no conoces ni nos vamos a enterar,...) y la banca tira mucho ahora de las comisiones. Me he acordado de un dicho popular que me menciono un cliente hace poco "la banca nunca pierde".

Paga menos hipoteca. Elimina la clausula suelo y otras medidas a tomar.

Difícilmente es no encontrar a cualquier persona que tenga una hipoteca, que haya ampliado la hipoteca para comprar un coche o hacer un viaje, que se quiera comprar un nueva casa con hipoteca o incluso que tenga varias hipotecas. 

Pero ¿qué podemos hacer si tenemos una hipoteca?

Primero hay que examinar la escritura de compraventa y escritura de préstamo hipotecario con las condiciones que acordamos con el banco. Tienes que tener en cuenta los siguiente:

    1. Mirar los costes que tendríamos por una amortización parcial anticipada de la hipoteca. Si se puede aportar parte de tus ingresos a quitarte hipoteca, mejor que mejor, como por ejemplo, tu paga extra o parte de tus ahorros. Tener un plan de reducción progresivo, poco a poco, amortizando para evitar pagar interese de más.

      2. Mirar los seguros que tenemos contratados con el banco. Varían en función de la cuantía de la hipoteca y edad de cada persona, pero hay que revisarlos e interesarse sobre los mismo e incluso negociar con el banco si se pueden reducir, aunque sean obligatorios (hogar y vida).

     3. Elimina la clausula suelo. Es el límite mínimo del tipo de interés que vas a pagar. Esta clausula es abusiva de conformidad a la Ley de Consumidores y por tanto NULA. Para proceder contra el banco y eliminar la clausula realizando los siguientes pasos:

                           1. Una reclamación previa al banco para que la elimine o negociar una solución alternativa. Si no te recibe, manda un burofax, quedando constancia de que le haces llegar tu queja.

                                     2. Si no acceden, realizar una reclamación al banco de España.

                                    3. Demandar al banco. No implica ningún cambio de su relación con su banco. El banco ha sido quien ha redactado las condiciones, sin negociación del cliente, y con altas probabilidades de ganar si se le demanda en los juzgados.  

Respecto a la clausula suelo se tiene que exigir no solo que la eliminen, sino también el reembolso de los intereses ya pagados desde que firmaste la hipoteca. 

Pero ¿que puede hacer si voy a comprar una casa con hipoteca?

Busca un buen asesoramiento y que te facilite el banco las condiciones de la hipoteca por escrito previamente. A la hora de formalizar la hipoteca el banco nos puede cobrar lo siguiente:

                     - Comisión de estudio: Son las gestiones para ver tu solvencia y los términos de la operación. Si no compras las casa, no pueden cobrarte ésta comisión.

                        - Comisión de apertura: Son los gastos de formalizar de la hipoteca y la puesta de disposición del dinero. 

                               - Gastos de gestaría del banco de las escrituras, tanto su firma, como su inscripción en el Registro de la Propiedad.

                                - La tasación.

Que decir tiene que tienes que tener cuenta los impuestos que vas a pagar, IVA o Transmisiones Patrimoniales, así como el tipo de interés y el número de años que vas a estar pagando la hipoteca.

Hace poco asesore a un cliente que quiso comprar y no compró una casa: nada más que los gastos de la inmobiliaria por buscar el piso, gastos del banco e impuestos, todo ello, la cantidad ascendía a nada más ni menos que 17.000 euros, por una casa de 80.000 euros. Ahí queda la cosa, pone los pelos de punta.

Decirte que ahora mismo los bancos dan pocas hipotecas. En las mismas no establecen clausula suelo pero establecen el tipo de interés variable más alto por lo que euribor (0,50%) + tipo de intereses variable (un 3% por ejemplo) y ahí tenemos la "nueva clausula suelo". Es decir, cuando firmes ahora la hipoteca pagarás el mínimo posible, porque a partir de ahí solo va a subir porque el euribor te aseguro que subirá (ahora mismo esta en mínimos históricos).

Por último decir que la pagina web del Banco de España ( http://www.bde.es/clientebanca/productos/hipotecas.htm) da una información muy útil, detallada y amplia de las hipotecas (simuladores) si quieres comprar un casa y saber que te vas a gastar.

 

Controla tus Finanzas.

Tal habitual como utilizar el dinero día a día, todos los utilizamos y nos lo administramos, así como todos tenemos una visión financiera que debe ser la de un administrador excelente del dinero. No hablo sólo de administrar el dinero de tu casa o familiar, sino en tu propio negocio de forma exhaustiva y de ahí para ello aquí os presento unas simples pautas para conseguirlo:

1. Plantearse unos objetivos a corto (1 año) y largo plazo (2 o más). Los objetivos a corto plazo es lo que te gustaría lograr en el próximo año y los objetivos a largo plazo es lo que te gustaría lograr para un periodo de dos a cinco años. 

Un objetivo muy recomendable es dar de baja las tarjetas de crédito o finalizar un curso o estudios. Para nivel empresarial una reducción de costes progresivos y por objetivos mensuales es básico para sobrevivir. Es importante que en los objetivos te pongas una fecha concreta para cumplirlos.

2. Hay que examinar la situación financiera para determinar donde te encuentras. Se debe hacer un inventario de todo los que tienes y lo que debes, así como, de lo que ganas y como te los gastas.

Puedes utilizar una hoja de calculo o aplicaciones para móviles para controlar tu dinero que son muy prácticos. En el apartado de lo que tienes incluyes tu vivienda, coche,... y el que debes tu préstamo personal por ejemplo. Se lo más objetivo posible y sincero contigo mismo cuando realices este control de dinero.

3. Planifica. Prepara un plan para cumplir tus objetivos:

                    - ¿donde gasto mi dinero?

                    - ¿son esos gastos necesarios para cumplir mis objetivos?

                    - ¿que gastos innecesarios debo eliminar o reducir?

4. Actúa. Toma decisiones y toma las mejores decisiones. Haz algo, reacciona y da el primer paso. Ya con esto estarás en el camino y en el enfoque hacia tus objetivo (siempre mirando para adelante).

La situación financiera de cada persona es única y por ello una vez que has determinado la misma debes saber actuar para conseguir tus objetivos. Muchas veces se piensa que los problemas financieros se solucionan con dinero, con aportar más dinero, pero se demuestra que la forma de solucionarlos es tener las ideas claras, planificar, organizar y centrarte en tus objetivos. Todo esta en el enfoque que le des o la imaginación que le eches o reinventarse todos los días para ser eficaz y competitivo. 

Os añado en este artículo algunos consejos prácticos para conseguir tus objetivos:

      - Debes de disponer de un dinero en efectivo para emergencias. Lo recomendable pero difícil a la vez es de disponer de liquidez suficiente para vivir seis meses sin disponer de ninguna fuente de ingresos.  

       - La mejor manera de no endeudarse es no tener deudas. No te endeudes. 

    - Minorar tus deudas progresivamente. Empieza cancelando o minorando la deuda pequeña, de menor a mayor, progresivamente. Recomendable y que decir de las tarjetas de crédito que es lo primero que tienes que eliminar.

     - Cuando vayas a comprar algo, hazte estas dos preguntas (solo preguntatelas) ¿Necesito esto realmente? ¿hay otra opción más sencilla o barata?

      - Busca otros ingresos a tiempo parcial distintos de los que tienes como puede ser tu nomina o empresa de toda la vida. Poco a poco. 

     - Acostúmbrate a pagarte a ti el primero y la mejor parte. 

     - Estudia, reinventarte, reciclarte. 

     - Sé Optimista y piensa siempre en grande. 

     - Revisa el calendario cumpliendo tus objetivos que quieres. 

La deducción del gasto en la empresa.

Como bien es sabido es deducible las facturas que hayan sido soportadas y que estén afectas a la actividad económica de la empresa de conformidad a los artículos 92 y siguientes de la Ley 37/1992, del IVA.

Lo que hay que destacar es que no es suficiente para deducir un gasto el tener la factura y contabilizarla, sino que es preciso además que el contribuyente demuestre la correlación entre los ingresos y gastos, es decir, la vinculación del gasto con el desarrollo de la actividad económica que genera el rendimiento. 

Por tanto la exigencia de la factura no es suficiente para deducirla. 

Destacar que no puede aceptarse la deducción de los gastos relativos a suministros y servicios del despacho, que no se encuentren facturados a nombre del contribuyente y que demás no corresponda al lugar que ejerce la actividad. (STA TSJ de Madrid de 15 de enero de 2013).

Parece este tema bastante evidente y de pero-grullo, con todo ello indicar que muchos contribuyentes insisten en incluir facturas de bienes o servicios que no tienen nada que ver con la actividad y que son a titulo particular y no empresarial. Esto puede derivar a una liquidación provisional de la Administración tributaria y el correspondiente expediente sancionador, pudiendo ser el 50% de la cuota de IVA improcedentemente deducida o compensada (si hablamos de IVA) o infracción de dejar de ingresar la deuda tributaria en plazo en cualquier otra liquidación de impuestos que también puede conllevar el 50% de la misma.